Piata spatiilor de birouri este intr-o continua dezvoltare. Finalizarea mai multor proiecte este anuntata pentru perioada 2007-2009, iar din estimarile facute de ESOP, stocul spatiilor de birouri va depasi 1,7 mil mp. In acest moment, stocul total de spatii este de 1,2 mil mp, iar pana la sfarsitul anului 2008 vor fi dezvoltate cladiri ce vor insuma peste 400.000 mp.

Piata spatiilor de birouri este intr-o continua dezvoltare. Finalizarea mai multor proiecte este anuntata pentru perioada 2007-2009, iar din estimarile facute de ESOP, stocul spatiilor de birouri va depasi 1,7 mil mp. In acest moment, stocul total de spatii este de 1,2 mil mp, iar pana la sfarsitul anului 2008 vor fi dezvoltate cladiri ce vor insuma peste 400.000 mp.

Segmentul IMM-urilor

In ultimele 6 luni a devenit vizibila o noua tendinta pe acesta piata; astfel daca pana acum spatiile preferate de IMM-uri erau cele din vile, astazi tot mai multe astfel de companii isi doresc sa inchirieze spatii in centrele de afaceri. 75% din IMM-uri intentioneaza sa se relocheze in BC, insa, datorita unei lipse acute a spatiilor disponibile, vilele sau apartamentele in vila reprezinta de multe ori singura alternativa posibila. Numarul vilelor raportat la cererea de pe piata - nu este suficient, motiv pentru care preturile acestor spatii au cunoscut, inca de la sfarsitul lui 2006 o crestere substantiala, ce se manifesta si in prezent.

In concluzie 2007 reprezinta anul cu cel mai mic nivel al ofertei pentru segmentul IMM-urilor, raportat la cererea de pe aceasta piata.

Cererile de spatii de birouri pentru IMM-uri vizeaza suprafete de pana in 1000 mp, cele mai cautate fiind cele cuprinse intre 150 mp si 600 mp, ce vor fi disponibile in urmatoarele 2-4 luni.

Nivelul chiriei si tendinte

Pentru suprafetele cuprinse intre 150-300 mp, vilele si apartamentele in vila raman cea mai sigura alternativa in urmatoarele 6 luni. Cat despre centrele de afaceri, cele noi sunt inca putine iar cele deja finalizate se elibereaza ocazional, de regula disponibilitatea lor fiind cunoscuta cu doar 1-3 luni inainte. Suprafetele mai mici de 500 mp, situate in cladiri de birouri pozitionate central sau semi-central se inchiriaza de regula in aproximativ o luna, deci inainte de mutarea efectiva a vechiului chirias.

Segmentul Corporate

Oferta
Principala tendinta care se poate remarca pe piata cladirilor de birouri clasa A este aceea ca nivelul chiriilor pentru imobilele din zona centrala si de nord, cu suprafete de peste 5000 mp, a inceput sa creasca din T1-2007, pe fondul ofertei limitate si a preturilor ridicate la terenurile din aceste locatii

Cladirile clasa A si B+ din zonele secundare, care au o pondere mare in stocul ce va fi livrat in urmatoarea perioada, va oferi o alternativa companiilor care isi au sediul in cladiri clasa B din zone principale, oferind conditii mai bune si chirii comparabile sau chiar mai mici. Gradul de neocupare, al acestor cladiri noi, ar putea sa creasca, intr-o prima faza, datorita livrarii in acelasi timp a mai multor proiecte de anvergura, dar pe parcursul anului 2008 si 2009 previzionam ca piata va absorbi oferta, existand trendul de scadere a chiriilor pe aceste categorii de oferte, comparat cu T1-T2 2007.

Vilele de patrimoniu din zonele principale vor fi la mare cautare, iar chiriile vor inregistra un trend ascendent, in timp ce vilele din zonele secundare vor avea o concurenta din ce in ce mai puternica din partea noilor cladiri de birouri aflate acum in constructie in zonele secundare.

Cererea a inregistrat un trend ascendent in primele doua trimestre ale anului 2007. Cererea a fost alimentata de companiile care s-au extins sau si-am relocat sediile, iar intr-o masura mai mica de noile companii intrate pe piata, care de regula au inchiriat suprafete de pana in 500 mp.

Pentru spatiile mai mici de 2500 mp, contractele de inchiriere se semneaza pentru perioade de 3-5 ani, iar pentru spatiile mai mari de peste 2500 mp, contractele trebuie de regula semnate pe o perioada de minimum 5 ani. Cheltuielile de intretinere sunt de 3-3,5 E/mp si majoritatea proprietarilor opteaza pentru sistemul open book prin care, dupa trecerea primului an contractual, se fac regularizari ale consturilor utilitatilor si serviciilor de managementul proprietatii.

Previziuni asupra dezvoltarii orasului

(referitoare la piata spatiilor de birouri)

Zona de Vest a cunoscut o dezvoltare constanta in ultima perioada, fiind anuntata aici lansarea unor proiecte de mari dimensiuni. Aici se afla SEMA PARC, cel mai mare proiect integrat din centrul orasului, Cotroceni Park, in principal un proiect de retail ce va cuprinde primul cinematograf IMAX din Romania. Proiectul Plaza Centers (in fosta cladire Casa Radio) va fi de asemenea un produs cu functiune mixta pozitionat in zona de vest.

SEMA PARC - Prima faza de birouri

Cu o suprafata totala de peste 42.000 mp, impartita in 2 cladiri de birouri, SEMA PARC aduce pe piata un concept nou: Viziunea Integratoare. Este unul din cele mai inovative si bine planificate proiecte. Ofera nu doar spatii de birouri de clasa A (respectand in acest sens standardele internationale), dar si sansa de a oferi chiriasilor un mediu de lucru placut. Exista asadar posibilitati multiple de a lua masa (restaurantele vor fi prezente atat in zona parcului de afaceri cat si in zona de retail), centre de sport si relaxare, numeroase magazine.

Un alt element generator de valoare adaugata, in special pentru companiile multinationale va fi hotelul de 4 stele, prevazut cu sali de conferinte si alte facilitati pentru oamenii de afaceri.

In prezent, ultimii 8.000 mp sunt disponibili, spatiile fiind situate pe doua niveluri unul cu suprafete de 2350 mp si 2600 mp si un alt nivel cu suprafete de 1000 mp. Spatiile sunt dotate cu pardoseala flotanta, sistem de climatizare centralizat, alimentat prin 4 tevi, cu aport de aer proaspat, parcare subterana, 1 loc de parcare fiind oferit la fiecare 55 mp inchiriati.


Zona de Vest concentreaza aproximativ 30% din stocul total de birouri ce va fi livrat pana in 2009, in timp ce aproape 50% din spatii se asteapta sa fie livrate in zona de nord. Pipera reprezinta un perimetru in care se construieste masiv, dezvoltatorii implicandu-se direct in rezolvarea problemelor legate de infrastructura, spre a facilita accesul in aceasta zona. Bulevardele Barbu Vacarescu si Expozitiei sunt alte locatii nordice unde preconizam cresteri semnificative in uurmatorii 3-5 ani.